CURIOSOS USOS E COSTUMES NO MERCADO IMOBILIÁRIO
POSTADO POR: Roberto Capuano
EM: 07/11/2016
Mercado Imobiliário
Negócios Imobiliários
Mesmo fazendo cada produto em torres separadas.
Para o consumidor, a rejeição é imediata.
Em outros países, convivem pacificamente no mesmo andar, unidades de um ou cinco dormitórios, e pouca gente está interessada se são dois, três, quatro ou dez apartamentos por andar.
Durante mais de 40 anos fomos ridicularizados pelos estrangeiros que nos visitavam e ficavam espantados com o zelador na cobertura, e não no térreo.
Só pelos anos 60 começaram a surgir às coberturas, antes muito raras.
Nos mesmos anos 60 as casas de vila eram sinônimo de pobreza, só por estar em uma vila, o imóvel já sofria forte desvalorização.
As mesmíssimas casas hoje, são disputadíssimas.
No Exterior apartamentos térreos, com uma área externa, jardim ou quintal, são muito disputados. Aqui, desprezados, e os edifícios mais novos e caros não tem sequer o primeiro andar, começando pelo segundo.
Em edifícios de luxo, morar no primeiro andar, não sendo religioso, é sinônimo de ser o mais pobre do prédio.
Os preços são cotados por andar. Quanto mais alto, mais caro, o que se justificaria se houvesse alteração na vista panorâmica, mas este conceito se aplica até em apartamentos de frente para o mar, onde a alteração da linha do horizonte é absolutamente relativa, e em andares intermediários, imperceptíveis.
Muitas vezes o consumidor adorou o apartamento, pessoalmente não dá a mínima pelo fato do andar ser baixo, mas deixa de comprar pelo temor da diminuição de “status”.
Esta ocorrência, tem seus reflexos diminuídos, mas não totalmente eliminados na medida que os produtos se tornam menos requintados e caros.
Mas o estigma persiste. É curioso, porque em muitos edifícios o primeiro andar, pela altura dos pilotis, equivale a um 3º andar em outro prédio.
Há algumas exigências absolutamente lógicas e outras totalmente inexplicáveis.
Todos sabem que os apartamentos novos têm pequena metragem e muito lazer, piscina, quadra, churrasqueira, sala de ginástica, pista de Cooper, sala de brinquedos, sauna e por ai a fora.
Muitas vezes o consumidor com o mesmo dinheiro que compraria 200m2 em um edifício antigo de boa qualidade, compra 120m2 em um prédio com alguns (ou todos) estes suportes de lazer.
E tem razão. Um casal com filhos adolescentes, quando os dois trabalham fora, sente-se seguro em proporcionar um pequeno clube aos filhos.Não precisa de uma grande área social, pois recebe bem pouca gente em casa. Hoje, os pequenos encontros com amigos são marcados em restaurantes ou bares da moda. As festinhas familiares vão para o salão de festas do prédio, e o churrasco comemorativo também, às vezes até com a participação de alguns vizinhos com quem fizeram amizade.
Claro que há vantagens e desvantagens nisso, como veremos adiante, mas que a opção tem lógica, isto é verdade.
Entretanto, os apartamentos de altíssimo padrão, novos, podem ser rejeitados se não tiverem um completo sistema de lazer.
Que jamais será utilizado. Nunca vi alguém dono de um apartamento caríssimo, usar uma sauna, ou sequer dar um mergulho na piscina.
Até dez anos atrás, play ground, salão de festas em edifício de luxo era defeito quase insanável. Ninguém queria. Hoje exige.
Por óbvio, na época, como agora, uma festa interminável e barulhenta, não é agradável para ninguém. E o play ground sempre foi uma fonte de encrencas, criadas pela prepotência das crianças maiores sobre as menores, cujos reflexos acabam envolvendo os adultos.
Hoje tudo bem. Os edifícios estão equipados, ninguém usa, não há problemas nos imóveis de alto padrão.
Mas sobram, nos imóveis menores. Um preço a pagar pela tranqüilidade de ter filhos em segurança e ocupados.
OS FLATS
Se existe uma enorme resistência a mais de quatro apartamentos por andar, ela deixa de existir quando a unidade habitacional é denominada de “flat”. E unidades de um e dois dormitórios, às vezes até três, convivem pacificamente nas opções do mercado.
Substitutivo de luxo das antigas kitinetes como opção de poupança-tijolo, os “flats” são um raro exemplo de efetiva perda em investimento imobiliário.
Sua sustentação deu-se por escaparem da perversa Lei do Inquilinato modificada em 1979, quando um casal de idosos, foi despejado e suicidou-se.
Dentro dos conceitos autoritários da época, o Presidente da República “democraticamente” mandou mudar a Lei, proibindo o despejo.
Não parou um segundo para raciocinar que os velhinhos estavam sendo despejados porque não podiam pagar o aluguel, e não podiam porque recebiam, se recebiam uma humilhante aposentadoria.
Mas, contra a força não há resistência, e tivemos uma excrescência jurídica notável. Os contratos de locação tinham início contratual, mas não tinham fim. O imóvel só podia ser retomado de volta para uso próprio, ou se estivesse em estado de deterioração tal que corria o risco de desabar. E a cada cinco anos era permitida uma ação revisional, para corrigir o valor do aluguel. Considerando a inflação da época, quem tinha imóveis alugados e dependia disso para viver, passou fome.
E obviamente, ninguém mais queria alugar nada. Em cada dez imóveis da cidade, nove permaneciam fechados, ou á venda ou como reserva patrimonial. Imóvel alugado tinha depreciação até 50%, se encontrasse algum comprador.
Foi a vez dos “flats”. Livres das imposições da Lei, tornaram-se uma opção de investimento para quem precisava de renda.
Os primeiros, muito procurados, vendidos no ato, estimularam os empreendedores a se dedicar entusiasticamente a este novo filão.
Tudo a favor. Qualquer terreno com pouca frente e muito fundo, barato, em função das proporções, que não servia para unidades convencionais, virou “flat-service”. Como os preços na época estavam dolarizados, é fácil lembrar. Uma unidade que não excedia 32 m2 custava entre 120 e 150 mil dólares, dependendo do “padrão” e localização do edifício. Mais a decoração á parte, para entrar no “pool”.
Os investidores estavam muito satisfeitos. Apesar de pagar o equivalente em metro quadrado ao preço de um apartamento de altíssimo padrão (três mil dólares o m 2), os pioneiros conseguiam uma rentabilidade líquida de 0,6 sobre o capital investido e alta liquidez.
Como aconteceu com a febre do boliche, dos fliperamas, tobogãs, lojas de locação de vídeo, churrascarias, pizzarias, e afins, também surgiram “flats” em todos os cantos da cidade.
Muitos dos consumidores dos “flats” eram hóspedes de hotéis lotados, carência que foi sendo suprimida até o exagero.
E começou a faltar consumidor. Na verdade o perfil dos ocupantes não era o que se pode chamar de abundante. Casais bem jovens ou idosos, estudantes, descasados, solitários, casados com aventuras extraconjugais, todos com algo em comum. Alto poder aquisitivo. Há grande quantidade de todo o tipo dos ocupantes elencados, mas com alto poder aquisitivo, a quantidade tem redução abissal. Oferta e procura. Os preços começaram a cair.
Em 1991 com nossa modesta contribuição foi alterada a Lei do Inquilinato, restabelecendo-se o direito de propriedade, com o direito de recuperar o imóvel através da denúncia vazia.
E os “flats” que tinham como concorrentes apenas os imóveis comerciais, também livres da lei marcial, passaram a ter como concorrentes todos os outros produtos residenciais que voltaram para o mercado.
Uma concorrência complicada. Muito pequenos, com condomínio alto, motivado pelo número de funcionários necessários para prestar os serviços, e aluguel proporcionalmente muito caro.
Os preços despencaram. A liquidez tornou-se lenta. Mesmo com preços atraentes, sobrou um problema de difícil solução, o preço do condomínio.
Com o excesso de falta de dinheiro que assola a classe média, mesmo os integrantes das camadas mais favorecidas deste infinito dégradé de faixas sócio econômicas, passaram a considerar também o custo de condomínio, antes quase ignorado em uma transação ou locação.
O CONDOMÍNIO
Não foram só os flats as vítimas dos custos condominiais.
Até alguns anos atrás o condomínio era fácil de calcular: 0,01% do valor do imóvel. Apartamento de cem mil, condomínio cem cruzeiros, cruzados, cruzados novos, cruzeiros novamente.
Hoje também é fácil calcular: 0,035. Cem mil reais, condomínio 350 reais. Quase quadruplicou.
As taxas tornaram-se muito caras. Os custos trabalhistas também. A quantidade de pessoal, por razões de segurança aumentou, entre outras coisas.
Na locação, o peso do condomínio influi diretamente quando da escolha pelo inquilino. E não deixa de ser um fator cuidadosamente examinado nas aquisições. Um beco sem saída. A redução de pessoal afeta a já desmoralizada segurança dos apartamentos, influi diretamente na conservação e apresentação do edifício, e sem isso, é impossível baixar o condomínio. Os salários estão longe de serem satisfatórios, mas os custos trabalhistas são tão altos, que acabam com qualquer pretensão de um síndico mais bonzinho querer pagar dignamente seus empregados. Com isso a qualidade de material humano cai, e entra-se em um circulo vicioso. Com material humano destreinado e não qualificado, morar em casa ou apartamento tanto faz, a insegurança é a mesma.
A INSEGURANÇA É A MESMA
Um dos culpados, senão o maior, pela insegurança do edifício é o próprio morador.
Explico. Todos querem que o visitante seja devidamente checado e examinado, a placa do carro conferida, desde que, seja com o vizinho.
Ai do porteiro ou zelador que não acionar imediatamente o portão da garagem, ou demorar dez segundos para abrir o portão para a filha com o netinho, o chefe que veio visitar, a amiga da família, etc, etc.
Até o namorado da filha ou do filho e seus amigos mais íntimos.
Vamos usar um exemplo simples. Um edifício comum, com dois apartamentos por andar, duas garagens e apenas 15 andares.
Fazendo as contas são 30 apartamentos, onde entre moradores e íntimos temos 300 pessoas,dez por apartamento. Considerando só 5 moradores e 5 pessoas intimas para cada unidade. E sessenta carros.
Em fração de segundos um porteiro sonolento, mal pago e destreinado, com medo de perder o emprego se desagradar algum morador, tem que lembrar de 300 pessoas e 60 carros, fora visitas autorizadas, e decidir se abre ou não o portão.
Mesmo com esta memória de computador, ele ainda tem que avaliar se são verdadeiros ou não, entregadores, medidores de água e luz, e esta qualidade investigatória se estende a meninos bem vestidos e senhores engravatados e carrancudos, que podem perfeitamente ser criminosos disfarçados.
Ao mesmo tempo deve estar atento ao vídeo da garagem, por onde pode se esgueirar um assaltante. É exigir demais.
A OPÇÃO PELAS CASAS
Se a insegurança é a mesma, porque não morar em casa:?. Quase todos preferem. O fim das brigas na garagem, as reclamações feitas ou recebidas de barulho no andar de cima ou debaixo, principalmente, o condomínio caro., as fastidiosas reuniões de condomínio onde nem sempre o bom senso prevalece e se prevalece não é bem o que o morador queria. Vence a maioria.
Esta tendência tem crescido exponencialmente nos últimos anos. Há dez anos atrás a proporção de procura por casas e apartamentos era de 80% para apartamentos e 20% para casas. Já existe empate técnico, com leve vantagem para as casas.
Voltamos há 40 anos atrás onde a segurança era a mesma.
Como testemunha ocular, posso assegurar, que como agora, é uma questão de gosto e necessidade.
Até porque com o preço do condomínio, paga-se em conjunto com mais quatro ou cinco vizinhos uma dupla de guardas.
Com a proliferação deste tipo de parceria, já há ruas com guardas a cada 50 ou 100 metros que se auxiliam mutuamente ou chamam a policia com o auxilio de celulares pré-pagos.
Insisto que a insegurança é a mesma, porque o assalto com escolha aleatória em casas é cada vez mais raro. Grades, alarmes, cachorros dão muito trabalho. Mais fácil assaltar na entrada ou na saída, seja casa ou apartamento. Se o assalto for planejado não há defesa em nenhum dos casos. Porteiros ou guardas de rua são rendidos com a mesma facilidade. Falo com experiência própria.
Muitas vezes sou perguntado sobre o melhor investimento. Casa ou apartamento?
Analisando apenas pelo lado técnico, descartando outros itens, que abrangem preferências pessoais, considero a casa, a longo prazo, um investimento mais seguro. O dono de um apartamento é parceiro de mais dez, vinte, cem proprietários do terreno, cada um com sua fração ideal. O dono da casa é o único proprietário do terreno. Esta obviedade ao longo do tempo passa a ter uma importância enorme. Uma casa de 60 anos poder ser transformada integralmente, ou até derrubada e reconstruída. O apartamento poder ser reformado, claro, mas pouco adianta reformar uma unidade em um prédio de péssima aparência, mal conservado e decadente.
E a reforma do prédio depende da concordância e homogeneidade da capacidade financeira dos moradores, o que fica cada vez mais complicado a medida que o edifício envelhece.
Os moradores originais vão sendo substituídos por outros com menor poder aquisitivo, que aproveitaram a depreciação natural pela idade do prédio.
Em edifícios antigos de alto padrão, mesmo quando os moradores são substituídos por outros, ainda assim, os novos proprietários tem condições suficientes para manter o padrão do edifício.
Em unidades de baixo preço, o cenário, como vimos é diferente.
Em resumo. Uma casa pode renascer, um edifício pode ser um velhote bem conservado ou com uma boa plástica rejuvenescedora.
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