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Movimentando Imóveis

PORQUE É TÃO DIFÍCIL RESOLVER O PROBLEMA DA MORADIA?

POSTADO POR: Roberto Capuano      EM: 22/04/2003
Corretor de Imóveis Mercado Imobiliário Negócios Imobiliários Política Habitacional

Também discuti com agentes financeiros de todos os níveis e lideres de outros segmentos de mercado, inclusive financeiro.

Muita gente, muito tempo, o suficiente para afirmar que são raros os que aceitam como premissa básica o fato que o problema habitacional é um ecossistema.Não tem nenhum compartimento estanque.

Quando os loteamentos populares são travados os reflexos atingem todo o mercado. Mas se foram agilizados, isto não significa muito, sem linhas de crédito para auto-construção, estimula pequenos construtores e por óbvio, financiamento integral para o consumidor comprar um imóvel pronto.

E se tudo isso acontecer o problema estará resolvido?

Nem de longe.

Existem os que podem comprar, os que podem apenas alugar ( o que pode ser corrigido como financiamento 100% trocando aluguel por prestação) e os que não podem nem comprar, nem alugar.

Também não adianta financiar quem não pode pagar, não é possível presentear uma casa para cada família que ganha um salário mínimo.

Todos têm direito a moradia, e isto pode ser feito, não necessariamente com uma casa própria, e sim com a locação social, subsidiada a baixíssimo custo, se os recursos vocacionados para aplicação a longo prazo forem utilizados para o fim a que se destinam, habitação.

Como resolver o problema de moradia do aposentado que não tem casa própria ou familiares para abrigá-lo?

Com o preço do aluguel mais barato, praticamente todos os seus recursos acabam. Vai comer, comprar remédios, vestir-se, como?

É evidente que a solução não é simples, nem fácil.

Mas possível, totalmente possível, porque existem os recursos, o encadeamento é lógico e eventuais subsidios são supridos de sobra com a economia de custos em salubridade, segurança e a oportunidade de proporcionar dignidade.

Na verdade, os recursos estão localizados nos fundos de pensão, nas seguradoras que hoje investem maciçamente em produtos imobiliários perecíveis, imóveis comerciais de grande porte, e no mercado financeiro, sempre uma opção arriscada.

Nem um tostão é encaminhado para imóveis residenciais, e os fundos imobiliários criados para este fim, desvirtuaram totalmente sua finalidade e investem em imóveis de luxo, hotéis, shoppings e afins.

Os bilhões de dólares (em grande parte de estatais ou semi-estatais) que circulam no mercado oriundos destes segmentos poderiam ser direcionados para a locação social.
Sem representar qualquer prejuízo.

Usando como exemplo o custo de um imóvel em torno de 50m2 em um loteamento popular, ele não consegue ultrapassar R$ 30.000,00.

O aluguel máximo deste tipo de imóvel seria 1% sobre o custo.
R$ 300,00

Retorno direto de 12% ao ano, mais a valorização imediata da “coisa feita”. Na verdade o imóvel valeria no mercado R$ 45.000,00, 30% a mais. Portanto, mais valorização a longo prazo pelo crescimento do entorno.

Um conjunto habitacional acaba gerando a ocupação das áreas limítrofes, com comércio, etc.

A valorização do entorno, superarará sempre a depreciação do imóvel pelo uso.

Assim, temos 30% de valorização patrimonial e 12% de renda anual.

Valorização corrigida pelo mercado e renda permanente.

Garantida pelo governo, o único inquilino do imóvel, que o repassará por 10% do salário ou renda para as famílias carentes.

Tomando-se por base o salário mínimo temos 240 reais, aluguel R$ 24, “ Prejuízo”: R$ 276,00.

Hum milhão de moradias: R$ 276 milhões de reais, anuais.

9% ao ano sobre um investimento de 3 bilhões de reais.

Vale lembrar que a eliminação de favelas está diretamente ligada a redução de criminalidade, até porque bandido não é trabalhador formal ou informal.

Conjuntos habitacionais, com centros esportivos, centros de saúde, igrejas, escolas, comércio (uma renda adicional), permitiria a classe média livrar-se do domínio de traficantes, ladrões, e viver em paz.

Em cada conjunto habitacional um segmento destinado á terceira idade acabaria como suplício dos aposentados e lhes permitiria viver e conviver com dignidade.

Condições de salubridade proporcionadas por equipamento urbano adequado e mudança de patamar de convívio para a população não é pouca coisa.

Para o investidor, um alto negócio. Sem riscos, valorização e renda garantidas e a utilização de recursos com finalidade social.

Retorno do capital em 8 anos, mais valorização patrimonial.

Para o governo um preço barato.

Nunca é demais repetir que os cálculos foram feitos no limite máximo, até para não gerar questionamentos.

É certo que, utilizando-se terrenos da União, dos Estados e Municípios, a produção em escala industrial, sem desperdício, utilizando-se inclusive materiais pré-moldados, haveria uma significativa redução do capital investido.

Mas os benefícios continuam intactos.

Também a taxa locatícia poderia ser inferior sem maiores danos. 0,7% sobre o capital investido, por exemplo.

Neste cenário otimista teríamos o preço da unidade a R$ 20.000,00 o valor locatício de R$ 140,00 e para a mesma quantidade de unidades (hum milhão) teríamos um investimento governamental anual de R$ 140,00-24 = 116 milhões de reais.

Um raciocínio que não está muito longe da realidade, pois o projeto abrange o Brasil e não especificamente somente as grandes cidades, onde os custos são mais altos.

O déficit habitacional insanável está concentrado nas regiões mais pobres, onde mora a maioria dos que não podem mesmo alugar coisa alguma.

Os recursos existem tanto na área governamental como na iniciativa privada
O governo não pode, não deve, dar de graça uma casa própria para cada brasileiro. Mas pode garantir moradia digna, segurança, salubridade, apenas com o remanejamento de recursos e modificações legislativas.

É natural que a simplicidade do processo é inversamente proporcional a dificuldade política de enfrentar e superar os inúmeros grupos de interesse que não vão achar graça nenhuma em utilizar adequadamente os recursos.

Uma queda de braço que exige, por parte do governo força, determinação e convicção. Vale a pena.

Em tempo, é necessário explicar porque classifiquei como perecíveis os investimentos imobiliários dos fundos de pensão.

De inicio, são projetos grandiosos, que podem ou não dar certo, concentrando o risco. Em segundo lugar, com a velocidade da informática edifícios inteligentes ficam burros rapidamente. Também edificações verticais envelhecem e sua depreciação é infinitamente maior do que ocorre em residências horizontais (casas). É dificílimo mudar a vocação de uso de um grande empreendimento comercial, mas é muito fácil reformar ou mesmo mudar a destinação de uma casa de residencial para comercial pelo simples ato de vontade se o entorno e o crescimento levar a isso.

Não é muito diferente quanto a Shoppings, cuja quantidade crescente já começa a refletir-se na dispersão de consumidores.

E o ramo da hotelaria, principalmente em São Paulo, é investimento de alto risco em uma cidade com ocupação de cinco dias. O forte de São Paulo não é mesmo turismo de fim de semana.

E investimentos hoteleiros no Brasil não são sinônimo de sucesso.

Dependem de demanda, estreitamente ligada a poder aquisitivo.

Podem haver, devem haver “Casos”de sucesso em investimentos de fundo de pensão. Mas duvido, duvido mesmo, que sua rentabilidade ultrapasse em qualquer caso 1% sobre o capital investido, de forma permanente.

Ao contrário da habitação popular com demanda continua e crescente, encontrar um novo ocupante para um desses elefantes brancos pode levar meses, o que destrói na média a rentabilidade, principalmente se adicionarmos os custos de manutenção, impostos e taxas que continuam a incidir sobre o gigante.

Considerando que fundos de pensão devem investir com segurança, e não podem, em nenhuma hipótese correr riscos, comprometendo o patrimônio que garantirá seus pensionistas, não há razão alguma para deixar de direcionar seus interesses para a área habitacional.

É dispensável lembrar que a construção de milhões de moradias, gera empregos diretos e indiretos e ativação de vários segmentos da industria imobiliária que pagam impostos.
Não é difícil calcular que o “subsidio” será fartamente compensado pela arrecadação que hoje não existe, assim como não existem as casas para locação social.

Para o governo, um investimento de altíssimo alcance social a custo praticamente zero.
O grande risco da aplicação deste projeto está na sua desvirtuação.

Lastreada nesta idéia, apresentada no Congresso por mim e bastante divulgada na mídia, a CEF criou um mostrengo denominado plano P.A R.

Nada a ver.

O conceito do plano P.A R. conduz ao pagamento de meio aluguel por 15 anos, que afinal servem como parte de pagamento do imóvel, digamos, arrendado. Este é o nome do plano. Plano de Arrendamento Residencial.

De inicio limita os ocupantes aos que podem pagar meia-prestação.

Não há qualquer critério na escolha dos moradores que são evidentemente beneficiados. Na verdade moram de graça e podem comprar a casa pelo saldo restante.

Descartando as manobras políticas e benefícios ás construtoras, e apenas atendo-se ao malfadado e inadequado projeto-Maluf, batizado de Singapura, também uma variante extraída do conceito da locação social, vamos verificar que 95% dos ocupantes iniciais já “venderam” sua posse e voltaram para as favelas.

Talvez por inexperiência ou falta de pesquisa, em ambos os casos não foi examinado o que ocorreu na França quando se pretendeu subsidira a aquisição de moradias.

Como no projeto Singapura, as edificações se transformaram em guetos, e os beneficiários, se não me engano na maioria argelinos, mas do que depressa “venderam seus direitos ” como aconteceu aqui, e vai acontecer sempre.

Na verdade nunca é demais repetir, habitação é um problema técnico, com soluções técnicas, e as intervenções políticas são sempre bem-vindas quando seu objeto é facilitar procedimentos técnicos.

Quando a política intervém para obter vantagens elétricas em curto prazo, distorcendo a realidade, erra feio.

Quando ela age com expectativas de reflexos ao longo prazo, os resultados são concretos e permanentes.

A locação social com procedimentos adequados traz múltiplos benefícios. Sua distorção gera reflexos negativos e descrédito.

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