CADA MACACO NO SEU GALHO
POSTADO POR: Roberto Capuano
EM: 15/12/2003
Compra e Venda
Corretor de Imóveis
Mercado Imobiliário
Negócios Imobiliários
Um artigo que desanca impiedosamente o mercado imobiliário, corretores e advogados das empresas imobiliárias e exalta o mercado acionário concitando aposentados a venderem imóveis e aplicarem na Bolsa que segundo sua opinião é mais segura e vantajosa.
Fruto da sua experiência imobiliária adquirida na compra, locação e venda de um imóvel de sessenta mil reais (Em São Paulo, algo como um imóvel de um dormitório, sem garagem, em localização mediana e já bem usado) o Dr. Kanitz lastreia sua peroração em favor da bolsa. Pelas razões apresentadas não é de duvidar que tenha feito um mau negócio e esteja furioso.
Certamente se eu me aventurasse no mercado de ações o desastre seria o mesmo.
No início do artigo, ele assegura que o Brasil terá um crescimento populacional de 30% nos próximos 50 anos. E dentro desta afirmativa, prevê demanda de 0,5% ao ano e pergunta se a valorização será a mesma.
Quanto aos 30% de crescimento populacional, considerando-se que 60% da população é composta de jovens que vão casar e ter filhos, (em média, dois por casal) imagina-se que mais de cincoenta milhões de casais precisarão morar. Quem casa quer casa.
Nos próximos dez anos, uma demanda de cinco milhões de moradias por ano, obrigando a uma crescente verticalização que por sua vez torna as áreas cada vez mais raras e caras porque terra não se fabrica mais. Assim, Dr. Kanitz sua pergunta está respondida, os imóveis valorizar-se-ão até mais do que no passado, desde que o Brasil sobreviva a política econômica adotada pelos seus colegas também economistas e administradores.
Aliás seu inquilino não pagou o aluguel porque seu poder aquisitivo caiu abissalmente e ainda por cima ficou desempregado, e não por ser um mau pagador ou safado.
Considerando que o mercado acionário é composto por empresas que necessitam de consumidores, e eles estão escassos, onde irão buscar lucros estratosféricos e segurança operacional não sei, a exceção de bancos, e oligopólios. Difícil assegurar que a indústria e o comércio irão muito bem, quando o povo luta para conseguir comer. A inadimplência não é privilégio de seu inquilino, doutor. É um problema nacional.
Complicado comparar dois mercados como o Brasil e Estados Unidos, que tem usos, costumes, financiamentos e principalmente legislação na área de locação completamente diferentes.
Difícil também comparar o custo de um telefonema e a intensa movimentação de um fundo de investimento, com a estrutura necessária para comercializar um imóvel, fato que ocorre 3 ou 4 vezes na vida inteira com a maioria das pessoas. Se cada corretor vende-se dez imóveis por dia e tivesse um mercado cativo, certamente a comissão seria menor.
Como não sou economista e nunca passe sequer na porta de Harvard, talvez não tenha alcançado o nível de argumentação do mestre. E não entendi a valorização de 4% ao ano ser superior a uma renda de 8%, no mínimo ao ano. Também não entendi a desvalorização de 1% ao ano, quando reconhecidamente sabe-se que a depreciação de um imóvel é fartamente compensada pela valorização do entorno. Também não alcancei centrar a argumentação em um só produto, um apartamento, quando há diversas opções de investimento, com renda imediata ou ganhos de longo prazo no mercado imobiliário. A desvalorização de bens e serviços comparados ao dólar que saiu de 1 real e chegou a valer 4, atingiu desde uma caneta esferográfica até a mais valorizada da ações. O País inteiro ficou mais pobre, a exceção de uns poucos privilegiados que premonitóriamente se prepararam para a mudança e ganharam e continuam ganhando fortunas. Como o mercado acionário é fácil de entender e manejar para um doutor em Harvard, é prescindível a assessoria de um consultor independente. Mas para qualquer outro mortal é necessário contratar um, com duvidosa garantia de segurança. Vou contar porque não acredito no mercado de ações, também referenciando uma experiência pessoal. Certa vez, um investidor do mercado de ações que não conhecia as opiniões do Dr. Kanitz, ofereceu uma cesta de ações para a compra de um imóvel. O vendedor era diretor graduado de uma empresa altamente conceituada na Bolsa, talvez uma das suas escolhidas. Ainda assim, cautelarmente, presenciei sua ligação para outros diretores confirmando a inexistência de qualquer risco, antes de assinar o contrato. Fechou negócio 48 horas depois as ações caíram 40%, ocasionando uma perda de 80.000 dólares. Quarenta anos de desvalorização dentro dos critérios do doutor, desprezando-se a renda do período.
Com relação a impostos e taxas, confesso que desconhecia que o mercado acionário estava isento de qualquer tributo.
Vale informar que o proprietário de um imóvel pode alugar e administrar por conta própria não sendo obrigado a fazê-lo através de um corretor, como na Bolsa. Quando a possibilidade de um imóvel valer a metade é possível, desde que a aquisição tenha sido feita por impulso publicitário ou modismo, sem análise de um profissional do mercado. Há grande confusão entre publicidade e informação. Ou se houver outra cruel desapropriação branca como a que ocorreu nas propriedades frente ao Minhocão. Não há notícia de “craks” causados pelo mercado imobiliário causando suicídios e miséria. O mercado imobiliário sempre é afetado por causa de “craks” e desacertos da economia, que aliás afetam a bolsa também. Quando uma empresa quebra não há remédio. Imóvel não quebra. Mas nada contra o Dr. Kanitz aplicar seu capital em algo que conhece melhor que imóveis, fato largamente comprovado no seu artigo. É um tanto temerário entretanto aconselhar outros menos preparados a fazê-lo, sem ter conhecimento do assunto, o que não é demérito visto que é escassa a bibliografia sobre o mercado imobiliário, a ponto de altas autoridades acreditarem há anos que só imóveis novos geram empregos, quando qualquer profissional do ramo sabe que o que gera empregos é a existência de consumidores, e o mercado começa pela base, ou seja pelos imóveis usados, mais baratos. A lamentar a publicação tardia destas considerações aos desinformados que, em uma só tarde compraram 140 milhões no leilão de um único banco, investiram sem medo, buscando renda em torno de 0,8% ao mês, adquirindo propriedades de 2.000.000 a 10.000.000, e que certamente desconhecem as delicias do mercado acionário.
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