O MERCADO IMOBILIÁRIO EM 2009
POSTADO POR: Roberto Capuano
EM: 20/06/2017
Compra e Venda
Mercado Imobiliário
As centenas de milhares de investidores que sofreram decepções com as perdas na Bolsa, a maioria pessoas físicas da classe média que pagaram caro pela inexperiência, durante muito, muito tempo, não vão querer saber deste tipo de investimento. Sem contar seus amigos e conhecidos que testemunharam ou foram informados de seus prejuízos.
A história se repete. No inicio dos anos 70, aconteceu a mesma coisa e foi a classe média, afinal, que sofreu o mesmo baque, com perdas de igual impacto.
Quem passou por isso naquela época nunca mais voltou a fazer este tipo de investimento.
O perfil dos atuais investidores dificilmente ultrapassa a faixa etária dos 40 anos.
Eram bebês nos anos 70. E o conselho dos mais velhos, se fosse bom era vendido.
Novamente, o mercado de imóveis prontos beneficiou-se com a decepção dos investidores.
Aumentou a procura por imóveis para renda, apartamentos, casas, conjuntos comerciais, a maioria de pequeno porte.
Como se sabe, quanto menor o imóvel é proporcionalmente maior o valor do aluguel.
A demanda por imóveis menores é , e sempre será, muito maior.
Enquanto imóveis de luxo dificilmente conseguem ser alugados por mais de 0,4 ou meio por cento de seu valor de venda, imóveis de médio porte conseguem facilmente de 0,6 a 0,8, e os pequenos por vezes até l%.
Grosso modo, quatro apartamentos de l50 mil reais rendem o dobro de um só de 600 mil.
Por enquanto, lajes corporativas de alto luxo e grandes e modernos galpões industriais, alcançam aluguéis maiores. São inquilinos, que preferem girar o capital, ao invés de imobilizá-lo. Com a vantagem adicional de desocupar o imóvel e instalar-se em outro mais novo e atualizado, de forma rápida, sem depender da venda da propriedade.
A dedução lógica seria que os imóveis prontos irão subir de preço. Não é bem assim.
Na sua grande maioria, já estão com seus preços no limite. O que vale também para locação. O aumento antecipado teve como causa a euforia que tomou conta do mercado de lançamentos. A necessidade de produzir, a grande competição entre os empreendedores, algumas vendas realizadas rapidamente, estimulou os empreendedores fartamente capitalizados a admitir inflacionar o preço dos terrenos e aceitar pagar pelo custo da mão de obra e material de construção, valores muito acima dos que eram praticados anteriormente, por vezes, até o dobro.
O preço final de venda atingiu níveis, em muitos casos, também irreais.
Além disso, a competição e a necessidade de apresentar resultados, elevou o custo de comercialização obter velocidade de vendas.
O custo chegou a atingir inacreditáveis l6% e mesmo l8% do VGV, ou seja, Valor Geral de Vendas. Em cada 100 mil reais do preço de venda, l6 mil foram destinados para promoção, publicidade e intermediação. Do couro sai a correia.
Para o proprietário de um imóvel semi-novo, ou mesmo antigo, pouco afeito aos movimentos e estratégias do mercado, o raciocínio foi simples.
Se o novo vale 5 mil reais o m2, meu imóvel vale pelo menos de 3 a 4 mil.
Tudo isso gerou um aumento de 30% em média. Alta claramente induzida pelo preço irreal praticado em muitos lançamentos. Costuma-se dizer que a fixação de um preço é como uma catraca. A partir do momento que um proprietário fica convencido que seu imóvel vale mais, o que é muito, muito fácil para alguns, aceitar voltar atrás só depois de muito tempo, muitos IPTUs e condomínios pagos. Assim foi com os alugueis na época do inicio do Plano Real.
Antes de l994, tínhamos de uma inflação que chegou a 3%( três por cento) ao dia.
Quando um aluguel era fixado, já trazia embutido no preço a previsão (palpite) da futura inflação, na medida do possível. Pedia-se mil, e o inquilino aceitava, porque seu salário era corrigido periodicamente, e sabia que no final do ano iria pagar aproximadamente algo em torno de 300 cruzeiros, que nos últimos meses eram chamados de cruzeiros reais .
No fim do primeiro ano do Plano Real, os mil reais continuavam a ser mil reais e os salários não subiram. Ninguém conseguia pagar.
Muitos ainda se lembram que o nível de devoluções chegou a l00%, segundo as pesquisas do Conselho Regional de Corretores de Imóveis -CRECI-SP.
Os inquilinos abandonavam os imóveis e alugavam outros de acordo com suas posses.
Mesmo assim, até os aluguéis voltarem a sua média histórica, decorreram dois anos.
Os proprietários dos imóveis que tinham sido devolvidos persistiam na intenção de receber o que percebiam anteriormente.
Não vai aqui nenhuma crítica, apenas a constatação que este comportamento é natural do ser humano. Ninguém acha graça em baixar o preço com o qual já se acostumou.
Ou seja, se a grande maioria dos imóveis prontos não vai subir de preço, também não irá baixar até que a inflação ponha as coisas no lugar.
Claro está que há exceções para os dois lados, geralmente causadas pela ação do poder público, trazendo benefícios ou prejuízos aos locais onde estão as propriedades.
Por outro lado já vai longe o tempo em que os empreendedores padrão Encol e Cia podiam se utilizar de todo o tipo de espertezas, de triste memória.
Hoje, a legislação corrigiu as brechas, ou pelo menos a maioria delas, que permitiram fazer o que fizeram. A aquisição de imóveis em construção hoje é muito mais segura, observadas as precauções de praxe, entre elas não confundir publicidade com informação, tamanho do anúncio com qualidade e credibilidade do empreendedor. O que não quer dizer que empresas sérias e sólidas não façam grandes anúncios, e outras menos confiáveis, os façam menores. O que interessa são as garantias objetivas de que o imóvel será entregue.
Os empreendedores que pagaram caro pelo exagero, não devem repetir os mesmos erros. A diminuição da quantidade de obras irá se refletir no preço da mão de obra, e também em alguns insumos que não tem reserva de mercado. Uma má noticia para as agências de publicidade. Os investimentos nesta área deverão ser menores.
Este conjunto cria a expectativa que os preços dos novos lançamentos serão moderados.
Podemos esperar a demanda preferencialmente localizada em imóveis de menor porte, para renda, um produto que, para surpresa dos que não acompanham o mercado, foi muito pouco ofertado nos últimos anos.
A preferência do investidor será, claro, por imóveis deste tipo já prontos, até porque podem proporcionar renda imediata.
Novamente vem o raciocínio lógico que demanda superior a oferta fará os preços subirem. Entretanto, temos que levar em conta que há um elemento limitador, que não pode ser ignorado.
A capacidade de pagamento dos inquilinos e o poder aquisitivo da população em geral ao que tudo indica, não deverá melhorar segundo os especialistas em economia, irá acontecer exatamente o contrário.
O investidor será o primeiro a rejeitar preços altos. Rapidamente vai constatar que, pagando mais terá uma renda menor..
Este mecanismo impede a alta dos preços. Em tese, um imóvel de l00 mil reais pode ser alugado até por 900 reais, equivalente a 0,9% do valor de venda. Se o proprietário aumentar o preço para 130 mil, o investidor que o adquiriu só vai conseguir inquilinos capazes de pagar os mesmos 900 reais, algo em torno de 6,9% sobre o capital investido.
Reduzida a oferta de imóveis prontos, e estabelecido o limite da demanda pela incapacidade de pagamento dos inquilinos, a alternativa natural será investir em imóveis vendidos na planta.
Vale lembrar que não só imóveis para renda serão objeto de procura. O mercado de imóveis vendidos na planta nunca deixou de funcionar, e não será agora que irá parar..
O que deverá ocorrer será o retorno as antigas fórmulas de comercialização, sem gastos exagerados que inflacionam o preço final.
Um estudo mais cuidadoso na definição do produto, muito mais profundidade na análise do mercado potencial real e, certamente, um formato de negociação mais ponderado quando da aquisição de terrenos.
A indústria imobiliária sempre terá apoio governamental, principalmente quando direcionar seus produtos para imóveis de menor porte, sejam novos ou usados.
Literalmente existem milhões de inquilinos em condições de substituir o aluguel pela prestação da casa própria.
Esta é a principal garantia que o mercado imobiliário tem tudo para funcionar muito bem nos próximos anos.
A venda dos imóveis mais baratos, indiscutivelmente ocorrerá com maior intensidade, notadamente agora, com a chegada dos investidores egressos do mercado financeiro.
Os que venderem seus imóveis, na sua maciça maioria, irão comprar outro e assim sucessivamente. Gradativamente, em sequência, os negócios irão abrangendo todo o mercado.
A novamente reforçada desconfiança da classe média nos investimentos de risco, garante que praticamente todo o dinheiro auferido na venda de suas propriedades será reinvestido em uma outra, nova ou usada. Persistindo a crise anunciada, todos os setores sofrerão, alguns mais outros menos.
A indústria imobiliária não será um dos setores mais prejudicados. Produz um bem de consumo que não é opcional: moradia.
É item de sobrevivência, como alimentação e saúde.
O abrigo será sempre imprescindível, maior ou menor, em locais distantes ou nobres, modestos ou luxuosos. Quem não puder comprar terá que alugar. E para alugar, será preciso que alguém compre primeiro.
Voltar