BAIRROS QUE ESTÃO DEIXANDO DE SER “NOVOS”
POSTADO POR: Roberto Capuano
EM: 06/11/2016
Mercado Imobiliário
Do Morumbi, nem se fala, porque sequer a ocupação estava completada. Como o Alto da Boa Vista, A. Pinheiros, Vila Beatriz, Lapa, Vila Madalena, sequer sonhavam com a verticalização, do mesmo modo que Pompéia e Vila Romana, a Zona Norte e Leste.
É muito difícil encontrar prédios antigos nestes bairros.
Por outro lado há bairros antigos, como Higienópolis, Perdizes, Aclimação, Jardins, Mooca, que já estabeleceram um índice de demanda formado por círculos familiares em alguns casos já na 3ª geração.
Quando casam, e principalmente as filhas preferem mesmo ficar perto da mãe, e os filhos, dos amigos.
Se for possível no mesmo bairro. Senão bem perto. E lá vem a verticalização, dos bairros vizinhos.
Esta demanda adicional começa agora, depois de 30 anos nos bairros verticalizados à época.
Há alguns casos entretanto, onde o perfil de consumidores está inteiramente desligado de casos familiares. A verticalização ultrapassou em muito o potencial de compradores locais.
É o caso de Morumbi, Moema, Campo Belo, Tatuapé, Brooklin Novo, Alto da Boa Vista incluindo Chácara Santo Antonio e vários outros, cujo crescimento ocorreu pela migração interna do interior para a Capital, da criação de áreas ocupadas por escritórios, onde, sem maior vínculo, os compradores optavam por imóveis novos, em bairros charmosos ou próximos do local de trabalho.
A maioria dos novos bairros com especial destaque para Moema, sempre começou com edificações de um ou dois dormitórios. Há alguns anos era impossível construir um edifício de altíssimo padrão ali, como em Pompéia, Santana, Tatuapé e mesmo em algumas ruas próximas ao Jardim Europa.
Gradativamente o padrão dos edifícios foi crescendo até tornar-se natural a existência deste tipo de produto, tornando raros e atraentes os edifícios pioneiros. E começa um novo ciclo no bairro mais próximo. Talvez a exceção seja o Morumbi, nacionalmente conhecido como bairro nobre, que começou com produtos de alto padrão, que por sinal foram construídos na Vila Andrade e Paraisópolis, e, com a total anuência dos compradores passou a recepcionar produtos de menor porte até as proximidades de Taboão da Serra, mantendo sempre o nome genérico de Morumbi.
Algo parecido com o que aconteceu com Moema que rebatizou Indianópolis, subdividindo-se em Moema Pássaros e Moema Índios.
E com o bairro da Pompéia, que transformou-se em Perdizes e já atravessou a Av. Pompéia, rebatizando a região.
É interessante,que alguns bairros não conseguem este mudança de nome. Cerqueira César na verdade abrange boa parte dos Jardins. Mas a Av. Rebouças funciona como um divisor instraponível. De um lado, Cerqueira César – Jardins, de outro Cerqueira César – Cerqueira César.
Vila Beatriz conseguiu virar Alto de Pinheiros façanha que o Sumarezinho não alcançou, limitando-se em alguns trechos a ser chamado de Vila Madalena.
Outros encontram extrema facilidade. Vila Uberabinha desapareceu por encanto, rebatizada de Vila Nova Conceição que conseguiu chegar até a Avenida Santo Amaro, abrangendo inclusive parte da Vila Paulista. Não é desprezível o fato de deixar de ser um bairro “novo” .
Influi decisivamente no crescimento das regiões limítrofes, e mesmo cedendo seu nome original, ganha o acréscimo de pelo menos a palavra “nobre” para diferenciá-lo, promovendo o equilíbrio entre a depreciação da idade e a valorização da localização.
Sua tendência é recepcionar edifícios cada vez mais luxuosos, os únicos capazes de compensar o preço pago pelo terreno que naturalmente encarece. E as unidades de menor porte, ganham com isso. Também o acréscimo da demanda natural nos bairros próximos, beneficia os antigos que passam a ter além da demanda natural a vantagem de tornarem-se sempre a primeira opção, e esta condição prioritária também é um fator de valorização.
Outro ponto que não pode ser desconsiderado é que os imóveis novos em bairros limítrofes rebatizados são cada vez menores.
Na década de 70 e 80 e nos primórdios dos anos 90, 80 m2 era a metragem de um dois dormitórios e algo entre 100 e 120 m2 ara o mínimo exigido para um três dormitórios.
Estas metragens abrigam hoje 3 e 4 dormitórios respectivamente, e quem desejar imóveis maiores terá de comprar imóveis antigos, ou rever suas expectativas de investimento, ou de uso, transformando um 3 dormitórios em 2 e um 4 dormitórios em 3.
Os bairros que estão deixando de ser “novos” contém unidades com as metragens de outrora, com preços equivalentes aos novos, de dimensões menores.
Com algumas exceções, edifícios construídos pela Takaoka por exemplo, nenhum deles tem piscina e dificilmente mais de duas garagens. Se isso não se constituir em um óbice intransponível um edifício antigo e bem conservado é uma opção excelente.
Voltar