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Movimentando Imóveis

A VALORIZAÇÃO POTENCIAL NA ZONA OESTE

POSTADO POR: Roberto Capuano      EM: 17/04/2014
Bairros de São Paulo Compra e Venda

Duas regiões na Zona Oeste, destacam-se pelo potencial de valorização.

PACAEMBU

O Pacaembu, até alguns anos atrás, era um bairro procurado apenas por moradores tradicionais da região, com casas muito antigas, e liquidez lenta.

Quem passeia hoje pelas tortuosas ruas do bairro verifica que houve uma modificação radical. Não há rua que não haja reforma em andamento, e o perfil das outras denota que já foram renovadas e atualizadas.

Na verdade o Pacaembu foi redescoberto.

Sendo originalmente uma região composta por colinas, em torno do vale que é hoje a Av. Pacaembu, quando a Cia. City projetou o loteamento, e fez com curvas de nível, e o traçado das ruas buscou aproveitar ao máximo a topografia existente, resultando disso um bairro onde é impossível haver tráfego. O contrário dos Jardins, originalmente plano, onde as ruas principais e as secundárias vão cada vez mais se transformando em corredores.
Assim, a maioria das ruas do Pacaembu não tem tráfego e não levam a lugar nenhum, algo quase impossível em outros bairros.

Quando o bairro foi tombado, ficou definitivamente afastada a possibilidade de mudanças no perfil de uso, garantindo aos moradores a ocupação residencial e unifamiliar, furiosamente defendida pelas associações de moradores.

Mas a redescoberta deu-se pelo crescimento da Av. Paulista,e a ocupação das ruas subjacentes por edifícios de escritórios de alto padrão, e pela dificuldade cada vez maior em transitar pela cidade.

Somente no interior, e em cidades pequenas, é possível trabalhar na região da Paulista e estar em casa em menos de 10 minutos, mudando de cenário totalmente. De burburinho da avenida para a arborização e tranqüilidade.

Em São Paulo, seja apartamento ou casa, a insegurança é a mesma.

Entretanto a multiplicação de guardas particulares, praticamente uma guarita a cada 50 metros, assegura aos moradores um nível de segurança que somente um condomínio caríssimo poderia igualar.

Esta nova fonte de demanda transformou o bairro e valorizou muito. Surge uma segunda fonte de demanda também muito forte. A região da Marquês de São Vicente já têm edifícios de porte e o Fórum Criminal. Dentro de pouco mais de um ano todas as juntas trabalhistas estarão reunidas no comentadíssimo edifício de Justiça do Trabalho, praticamente pronto, que em breve terá condições de uso.

As duas pontas do bairro ficarão com fontes de demanda,podendo-se prever novo surto de procura e valorização.

Mesmo para funcionários e empregadas domésticas, o bairro é excelente com duas estações de Metrô (Clínicas e Barra Funda) e acesso direto as marginais.

Não existem praticamente terrenos disponíveis no bairro, e este cenário é muito semelhante aos bairros limítrofes, Sumaré e Jardim das Bandeiras com características idênticas as peculiaridades do Pacaembú.

Este cenário assegura valorização constante e adicional a estas regiões, sendo absolutamente seguro este tipo de investimento.

BARRA FUNDA

O crescimento de Higienópolis, e sua redescoberta guarda muita semelhança com o que ocorreu com o Pacaembu e região.

Praticamente sem terrenos disponíveis, os que sobraram, como tudo que é raro e caro, destina-se a imóveis de altíssimo padrão, e mesmo ruas anteriormente descartadas (o último trecho da Conselheiro Brotero, Rua Tupi, os quarteirões próximos ao malfadado Minhocão, foram ou estão sendo totalmente ocupados).

Higienópolis também pela topografia e traçado, diferente dos Jardins, com vertentes retas (Consolação, Min. Rocha Azevedo, etc) e ruas planas que fazem a ligação de corredores (Jaú, Lorena, etc) como a Av. Rebouças e Nove de Julho, tem uma intensidade de tráfego muito menor, com corredores de transito bem definidos.

Ocorre que em determinado momento surgirá a Nova Higienópolis, pois Hoje já é indiferente morar antes ou depois do Minhocão.

E há ruas excelentes depois do monstrengo. Principalmente na região da Chácara do Carvalho que fica entre a Alameda Eduardo Prado, Vitorino Carmilo e Barão de Limeira, local tranqüilo e agradável.

Há muitos terrenos ainda disponíveis e a mudança de perfil e questão de tempo, pouco tempo.

Paralelamente, é inevitável que a expansão da Marques de São Vicente não afete as regiões próximas, contíguas, de forma gradativa.

Não há qualquer empecilho para isso. Nem razão para existirem zonas inertes e semidegradas ao lado de áreas de valor.

Esta estagnação contraria qualquer raciocínio, e conflita com o histórico da cidade.
Talvez o maior entrave até agora tenha sido o nome: Barra Funda, e a inexistência de grandes terrenos que comportam uma grande incorporação que permitiria o rebatizamento do bairro.

Mas a própria expansão dos edifícios comerciais de luxo na região, criará a transformação. Nestas regiões a exceção da Chácara do Carvalho, o perfil é nitidamente de imóveis destinados á classe média, dificilmente ultrapassando a metragem de 100 m2 úteis, com forte tendência para produtos em torno de 75 m2.

O POTENCIAL DO CENTRO 

Temos constantemente repetido que a revalorização do Centro depende mais de caneta das autoridades do que qualquer outro tipo de projeto de embelezamento.

O Centro de São Paulo tem equipamento urbano de sobra. Metro, água, luz, transporte, praças, edifícios belíssimos. Tudo isso utilizado pela metade. Ao cair da noite, toda esta estrutura está desperdiçada até o dia seguinte.

A Lei de Zoneamento foi criada, principalmente para preservar regiões que documentam a história da cidade e sobretudo para evitar a sobrecarga da utilização do equipamento urbano, obrigando a custosas obras de reposição e ampliação.

Condição absolutamente desnecessária no Centro da Cidade.

Há capacidade ociosa de ocupação, e muitas áreas totalmente degradadas que seria ridículo, para dizer o menos, tentar preservar.

E Todos os edifícios da região estão em franca desvalorização, pela abundância de camelôs, trombadinhas, sujeira, insegurança e comércio de terceira categoria.

Na verdade, o Centro mudou totalmente de vocação. Seus maiores suportes, grandes magazines, bancos e Instituições jurídicas estão fragmentadas em pequenas lojas, substituídos pelos grandes Shoppings em cada região. Os bancos transferiram seu endereço principal para a Avenida Paulista, e as instituições jurídicas estão se mudando e subdividindo.

Sem grandes âncoras, o Centro tem tudo para ser uma nova opção residencial. A Prefeitura já vem dando os primeiros passos neste sentido, incentivando moderadamente a ocupação do solo, com permissão de uso maior. Não basta.

Na verdade, e é uma questão de tempo, os técnicos irão perceber que não há qualquer problema em liberar a limitação de uso do solo, porque, repita-se não falta, até sobra equipamento urbano. Claro que para despertar interesse no investimento particular, os terrenos não podem valorizar-se excessivamente.

E a forma de bloquear a valorização inerente ao aumento da taxa de ocupação, ou seja, construir mais no mesmo terreno, é extremamente simples. Limitar as benesses municipais aos que fazem empreendimentos unifamiliares, exclusivamente residenciais, com no máximo 65 m2 de área útil (um três dormitórios pequeno, sem quarto de empregada) e obviamente garagens, uma destina a unidade habitacional, outra destinada a produtos obrigatoriamente, digamos, populares.

Em alguns poucos anos, as zonas degradadas da cidade, tornar-se-iam áreas residenciais de classe média e a revitalização do Centro dar-se-ia automaticamente. Pouca gente sabe, que muitos, muitos mesmo, edifícios hoje ocupados por salas de escritórios, foram construídos originalmente para uso habitacional, e podem reverter à situação anterior. A integração Centro – Campos Elíseos – Barra Funda é uma questão de tempo. O momento é mais do que oportuno, para uma grande alavancagem neste sentido. Mudando-se a vocação do Centro, ou melhor aceitando-se e acelerando o inevitável, sumiriam os guetos que abrigam toda a sorte de marginais.

E o comércio passaria a servir um novo bairro.

Usos e costumes estão mudando rapidamente e a rejeição ao Centro inexistente nos países de Primeiro Mundo, muito pelo contrário, não chega sequer a ser problema, tão fácil é sua superação.

Há conceitos bem brasileiros que não são recepcionados em lugar algum do Primeiro Mundo. A busca pelo novo, seja lá onde for, se contrapõe a alta qualidade de alguns edifícios antigos, com pé direito alto, ambientes amplos, acabamento com materiais nobres. No exterior, o imóvel não tem idade, tem qualidade. E ruas e edifícios conhecidos mundialmente como referência de luxo e privilégio estão exatamente no centro da cidade. Resgatar o Centro é mais do que tudo uma questão mesmo de usar bem a caneta, até porque com o avanço avassalador da informática, a necessidade de grandes espaços para escritórios reduziu-se drasticamente.

E grandes e obsetos edifícios é o que não falta no Centro, desvalorizados e desocupados, com construção de ótima qualidade mas inúteis para o fim a que se destinavam. E com pouquíssimas garagens.

Seriam altamente beneficiados com a mudança de vocação do Centro, pois sua readaptação para o uso residencial não é lá um grande problema.

A falta de garagens é realmente um fator de desestímulo, que pode ser resolvido com o uso do sub-solo em algumas regiões cuja topografia facilita em muito sua ocupação.
Enfim, quem investir no Centro, a longo prazo, dez anos talvez, terá lucros significativos. Quem se interessar em investir nas regiões próximas a Higienópolis, Santa Cecília, Barra Funda, terá o retorno em prazo ainda menos, talvez 5 anos.

O que é certo, inevitável, é que nenhum local privilegiado fica desvalorizado por muito tempo. Até na Califórnia, em Miami, uma região deteriorada e abandonada, foi redescoberta e hoje é ponto turístico e valorizadíssima. Haviam quarteirões de casas dos anos 40, com o indisfarçável estilo art noveau, todas caindo aos pedaços e ocupadas por guetos de marginais.

Alguem percebeu, comprou, reformou ou melhor restaurou e hoje todos conhecem e reconhecem o local como um dos pontos mais atraentes da cidade.

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